Konut fiyatları ülke genelinde 5.2 milyon lirayı aşarken dar gelirlinin ve asgari ücretlinin ev sahibi olabilme ihtimali neredeyse ortadan kalkmıştır. Maaşları yemeden içmeden 15-20 yıl biriktirmek gerekmektedir. Nüfusun yarısı kiracı konumundayken aylık 40 bin lirayı bulan kiralara yetişmek imkansız hale gelmiştir. Tüketicilerin konut satın alma ihtimali temmuz döneminde yüzde 14.9’a inerek 2026 yılı içindeki en düşük seviyesine gerilemiştir. Temmuz ayında 123 bin 603 konut satılmış, satışlar yıllık yüzde 17 azalmıştır. İlk el satışlar yüzde 8.6, ikinci el satışlar yüzde 20.8 gerilemiştir. Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatları aylık yüzde 1.5, yıllık yüzde 25 artarken enflasyondan arındırıldığında yıllık yüzde 5.1 gerilemiştir. İstanbul’da ortalama konut satış fiyatı bir yılda 1.3 milyon lira artarak 7 milyon 158 bin 580 liraya yükselmiştir. Prof. Dr. Burak Arzova ve Doç. Dr. Oğuz Demir’in uyarıları ile yapı ruhsatlarındaki düşüş de tabloyu tamamlamaktadır. Aşağıdaki bölümlerde konut fiyatlarındaki yükseliş ve satın alma gücünün erimesi, kira krizi ile uzman değerlendirmeleri, satış rakamları ve yapı izinlerindeki gerileme ile kamu müdahalesi ihtiyacı ve olası çözümler ayrıntılı biçimde incelenecektir.
Konut fiyatlarındaki yükseliş ve satın alma gücünün erimesi
Ülke genelinde ortalama konut bedelleri 5.2 milyon lirayı aşmış durumdadır. Bu tutarı biriktirmek için 15-20 yıl boyunca hiçbir harcama yapmadan tasarruf etmek gerekmektedir. Dar gelirli ve asgari ücretli kesim için ev sahibi olmak neredeyse imkansız hale gelmiştir. Tüketicilerin konut satın alma ihtimali temmuzda yüzde 14.9’a gerileyerek yılın en düşük seviyesine inmiştir. Daha önce yüzde 17.4’e kadar çıkan bu oran, alım gücündeki zayıflamayı net biçimde göstermektedir. Fiyatların bu seviyesi, düzenli gelirle ev sahibi olma düzeninin büyük ölçüde ortadan kalktığını ortaya koymaktadır.
Ev fiyatları TL bazında yükselmeye devam ederken reel olarak gerilemektedir. Merkez Bankası verilerine göre aylık yüzde 1.5, yıllık yüzde 25 artış kaydedilmiştir. Enflasyondan arındırıldığında ise yıllık yüzde 5.1’lik bir düşüş söz konusudur. Bu tablo, nominal yükselişin vatandaşın cebine yansıyan yükü azaltmadığını göstermektedir. İstanbul’da ortalama satış fiyatı Temmuz 2025’te 5 milyon 864 bin 958 lirayken bir yıl sonra 7 milyon 158 bin 580 liraya çıkmıştır. Bir yıldaki 1.3 milyon liralık artış, büyükşehirlerdeki baskıyı daha da artırmıştır.
Konut fiyatları hâlâ çok yüksek seviyelerde seyretmektedir. Doç. Dr. Oğuz Demir, değerlendirmenin yalnızca enflasyona göre değil, vatandaşın geliriyle kaç yılda satın alınabildiğine ve aylık kredi taksitinin hane gelirinin ne kadarını götürdüğüne bakılarak yapılması gerektiğini vurgulamaktadır. Bu ölçütlere göre fiyatlar erişilebilir olmaktan uzaktır. Ücret geliriyle çalışan bir kişinin düzenli birikim ve makul krediyle ev sahibi olabildiği ekonomik düzen büyük ölçüde kaybolmuştur. Uzmanlar kalıcı ve güçlü bir fiyat düşüşü beklemediklerini belirtmektedir. Bu durum, barınma krizinin önümüzdeki dönemde de süreceğine işaret etmektedir.
Satın alma gücünün erimesi, özellikle orta ve orta düşük gelir gruplarını en fazla etkilemektedir. 15-20 yıllık birikim süresi, genç kuşaklar için hayali daha da uzaklaştırmaktadır. Ailelerin tasarruf kapasitesi bu rakamlar karşısında yetersiz kalmaktadır. Fiyat artışlarının devam etmesi, kiracı oranının yükselmesine de zemin hazırlamaktadır. Bu süreçte barınma hakkının güvence altına alınması ihtiyacı artmaktadır. Alım gücündeki gerileme, toplumsal eşitsizliği de derinleştirmektedir.
Kira krizi ile uzman değerlendirmeleri
Nüfusun yarısı kiracı konumundayken aylık 40 bin lirayı bulan kiralar aile bütçelerini zorlamaktadır. Yüksek kiralar nedeniyle barınma krizi büyümeye devam etmektedir. Dar gelirli kesim için hem satın alma hem de kiralama seçenekleri daralmıştır. Prof. Dr. Burak Arzova, konut ve kira sorununun özellikle orta ve orta düşük gelir grupları açısından ciddi boyutta olduğunu vurgulamaktadır. Arzova, çözüm için büyükşehirlerde kamu eliyle özellikle TOKİ üzerinden satılmak yerine kiralanmak üzere konut üretilmesi gerektiğini dile getirmektedir. Bu öneri, mevcut piyasa koşullarının yetersizliğini ortaya koymaktadır.
Gayrimenkul fiyatları ile kira seviyeleri arasındaki dengesizlik, kiracıları daha fazla baskı altına almaktadır. 40 bin liralık kiralar, asgari ücret ve ortalama gelirlerle karşılanamayacak boyutlara ulaşmıştır. Uzmanlar, bu tablonun sürdürülebilir olmadığını belirtmektedir. Kamu müdahalesinin gecikmesi, krizin daha da büyümesine yol açabilir. Kiracı oranının yüksekliği, toplumsal barınma güvenliğini tehdit etmektedir. Bu nedenle kiralık konut arzının artırılması öncelikli hale gelmiştir.
Konut fiyatları ile kira artışları paralel ilerlerken vatandaşın seçenekleri daralmaktadır. Doç. Dr. Oğuz Demir, fiyatların hâlâ çok yüksek olduğunu ve kalıcı düşüş beklemediğini açıkça ifade etmektedir. Bu değerlendirme, piyasanın kendi dinamikleriyle düzelmeyeceğini göstermektedir. Sektörel etkiler açısından bakıldığında, yüksek fiyatlar inşaat sektöründe talep daralmasına yol açmaktadır. Alınabilecek önlemler arasında kamu eliyle kiralık konut üretiminin hızlandırılması ve kredi koşullarının gözden geçirilmesi öne çıkmaktadır. Bu adımlar, hem satılık hem kiralık piyasada dengeyi sağlayabilir.
Kira krizinin derinleşmesi, ailelerin yaşam kalitesini doğrudan etkilemektedir. Barınma maliyetinin gelir içindeki payı artarken diğer temel harcamalar kısıtlanmaktadır. Uzman görüşleri, orta gelir grubunun da giderek kiracı konumuna düştüğünü ortaya koymaktadır. Bu süreç, toplumsal hareketliliği de sınırlandırmaktadır. Kamu müdahalesinin gerekliliği, Arzova’nın önerileriyle netleşmektedir. Kiralık konut stoğunun artırılması, kısa vadede rahatlama sağlayabilecek bir adımdır.
Satış rakamları ve yapı izinlerindeki gerileme
Temmuz ayında 123 bin 603 konut satılmıştır. Satışlar yıllık bazda yüzde 17 azalırken ilk el satışlar yüzde 8.6, ikinci el satışlar yüzde 20.8 gerilemiştir. Bu düşüş, alım gücündeki zayıflamayı ve fiyat seviyelerinin yarattığı baskıyı yansıtmaktadır. Tüketicilerin satın alma ihtimalinin yüzde 14.9’a inmesi de aynı tabloyu desteklemektedir. Satışlardaki gerileme, piyasanın soğuma sinyali vermesine rağmen fiyatların düşmediğini göstermektedir. Bu çelişki, arz-talep dengesizliğinin devam ettiğini ortaya koymaktadır.
Emlak değerleri yükselirken satış hacmindeki daralma, piyasadaki durgunluğu netleştirmektedir. İkinci el satışlardaki yüzde 20.8’lik düşüş, mevcut konut stoğunun da hareket etmediğini göstermektedir. İlk el satışlardaki yüzde 8.6’lık gerileme ise yeni projelerin alıcı bulmakta zorlandığını belgelemektedir. Bu veriler, fiyatların erişilebilir seviyeye gelmeden talebin canlanmayacağını işaret etmektedir. Satış rakamlarındaki düşüş, inşaat sektörünü de etkilemektedir. Talep yetersizliği, yeni yatırımları yavaşlatma riski taşımaktadır.
Konut fiyatları bu satış rakamlarına rağmen gerilememektedir. Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü ikinci çeyrekte yıllık yüzde 7.2 azalmıştır. Bina sayısı yüzde 2, daire sayısı yüzde 9.5 gerilemiştir. Bu dönemde en yüksek pay 37.6 milyon metrekare ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalara aittir. Yapı izinlerindeki düşüş, gelecekteki arzın da sınırlı kalabileceğini göstermektedir. Uzmanlar, arzın azalmasının fiyat baskısını uzun vadede artırabileceğini belirtmektedir. Sektörel etkiler arasında inşaat sektöründe istihdam kaybı ve maliyet artışları yer almaktadır.
Yapı izinlerindeki gerileme, konut arzının önümüzdeki dönemde de yetersiz kalabileceğini göstermektedir. Daire sayısındaki yüzde 9.5’lik düşüş, özellikle çok daireli projelerde yavaşlamaya işaret etmektedir. Bu durum, fiyatların düşmesi için gerekli arz artışının gerçekleşmediğini ortaya koymaktadır. Satışlardaki yıllık yüzde 17’lik azalma ile birleşince piyasa dengesi bozulmaktadır. Alım gücünün desteklenmemesi halinde bu tablo devam edecektir. Yapı ruhsatlarındaki gerileme, uzun vadeli planlama ihtiyacını artırmaktadır.
Kamu müdahalesi ihtiyacı ve olası çözüm yolları
Prof. Dr. Burak Arzova, büyükşehirlerde kamu eliyle özellikle TOKİ üzerinden satılmak yerine kiralanmak üzere konut üretilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bu öneri, mevcut satılık konut odaklı politikaların yetersizliğini ortaya koymaktadır. Doç. Dr. Oğuz Demir ise fiyatların hâlâ çok yüksek olduğunu ve kalıcı düşüş beklemediğini belirtmektedir. İki uzmanın değerlendirmeleri, piyasanın kendi kendine düzelmeyeceğini göstermektedir. Kamu müdahalesinin gecikmesi, barınma krizini daha da büyütebilir. Kiralık konut stoğunun artırılması, kısa vadede en etkili adımlardan biri olarak öne çıkmaktadır.
Konut maliyetleri bu seviyelerde kalırken dar gelirli kesimin ev sahibi olması hayal olmaktan öteye geçememektedir. 15-20 yıllık birikim süresi, genç aileler için ulaşılmaz bir hedef haline gelmiştir. Kamu eliyle üretilecek kiralık konutlar, hem arzı artıracak hem de fiyat baskısını azaltabilecektir. Uzmanlar, bu modelin özellikle büyükşehirlerde uygulanmasının önemini vurgulamaktadır. Sektörel etkiler dikkate alındığında, inşaat sektörünün de kamu projeleriyle desteklenmesi istihdamı koruyacaktır. Alınabilecek önlemler arasında kredi faizlerinin gözden geçirilmesi, kiralık konut teşvikleri ve arsa politikalarının düzenlenmesi bulunmaktadır.
Konut fiyatları düşmeden barınma krizinin çözülmesi mümkün görünmemektedir. Kamu müdahalesinin kapsamlı ve kararlı biçimde hayata geçirilmesi gerekmektedir. TOKİ üzerinden kiralık konut üretimine ağırlık verilmesi, orta ve düşük gelir grupları için somut bir rahatlama sağlayabilir. Satış rakamlarındaki düşüş ve yapı izinlerindeki gerileme, bu adımların aciliyetini artırmaktadır. Toplumsal yansımalar arasında ailelerin tasarruf kapasitesinin erimesi ve kiracı oranının yükselmesi yer almaktadır. Bu sürecin kontrol altına alınması, sosyal istikrar açısından da kritik önem taşımaktadır.
Olası çözüm yolları, hem arzı artıracak hem de alım gücünü destekleyecek adımları kapsamalıdır. Kiralık konut stoğunun hızla yükseltilmesi, kısa vadeli bir rahatlama yaratabilir. Uzun vadede ise fiyatların gelirlerle uyumlu hale getirilmesi gerekmektedir. Uzman uyarılarının dikkate alınması, politikaların daha isabetli olmasını sağlayacaktır. Barınma hakkının güvence altına alınması, toplumsal bir öncelik haline gelmelidir. Bu adımlar atılmadığı sürece ev sahibi olma hayali uzak kalmaya devam edecektir.