TOKİ indirim kampanyası geri ödemesi süren konut ve iş yeri dosyalarında peşin kapatmayı öne çeken bir pencere açtı. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) bu pencerede borç bakiyesinin tamamını kapatan alıcıya yüzde 25 oranında indirim uyguluyor. Kampanya 22 Eylül 2026 tarihinde başladı ve 19 Ekim 2026 tarihinde sona erecek. Yaklaşık 228 bin hak sahibinin bu imkandan yararlanması bekleniyor. Borcun tamamını tek seferde ödeyemeyenler, bakiyenin en az yüzde 25 ini peşin ödemeleri halinde ödedikleri tutar üzerinden yüzde 25 indirim alabiliyor. Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) poliçesi ve belediye emlak beyan değeri belgesi, kat mülkiyeti oluşmuş projelerde tapu tesliminin parçası olarak öne çıkıyor.
Pencerenin asıl ağırlığı, taksiti Haziran 2025 sonuna kadar başlamış dosyalarda toplanıyor. Güncel ay taksitinin ödenmiş olması ve geçmiş taksit ile emlak vergisi borcunun bulunmaması aranıyor. Kalan taksiti 12 ay veya daha az olan alıcılar bu indirimin dışında kalıyor. Başvuru, satışın yapıldığı aracı bankaya 19 Ekim 2026 tarihine kadar yapılıyor. Bu çerçevede peşin ödeme indirimi hesabı, şartlar, banka günü ve tapu evrakı aşağıda ayrı ayrı ele alınıyor.
Peşin kapatmada uygulanan indirim oranı ve kısmi ödeme hesabı
Hak sahiplerinin büyük bölümü için asıl hesabı belirleyen unsur, dosyadaki güncel bakiyenin TOKİ indirim kampanyası kapsamına girip girmediğidir. Borcun tamamını kapatan alıcı, kapatma günü itibarıyla hesaplanan bakiye üzerinden yüzde 25 indirim alıyor. İndirim, geçmişte ödenmiş taksitlere değil, kapatılan kalan borca uygulanıyor. Bu ayrım, erken yıllarda yüksek taksit ödemiş aileler ile yeni taksite geçmiş aileler arasında net kazancı farklılaştırıyor. Bankanın bildirdiği bakiye ile hak sahibinin elindeki ödeme planı arasında fark çıkarsa esas alınan tutar banka kaydıdır. Bu nedenle ödeme talimatı verilmeden önce bakiyenin yazılı teyidi alınmalıdır.
Kısmi ödemede oran aynı görünse de matrah değişiyor. Alıcı, borç bakiyesinin en az yüzde 25 ini peşin yatırdığında, yatırdığı tutar üzerinden yüzde 25 indirim uygulanıyor. Kalan borç kampanya sonrası takvime göre işlemeye devam ediyor. Bu yapı, nakit sıkışıklığı olan haneler için erken kapama avantajı nı tamamen kapatmadan sınırlı bir nefes açıyor. Örneğin bakiyenin dörtte biri peşin ödenirse indirim yalnızca o dilime işler, bakiyenin tamamına yayılmaz. Bu nedenle kısmi ödeme, tam kapatmanın küçük bir kopyası değil, ayrı bir hesap türüdür. Hane, peşin dilimi büyüttükçe indirim tutarı da aynı oranda büyür.
Tam kapatma ile kısmi ödeme arasındaki seçim, yalnızca indirim tutarına bakılarak verilmemelidir. Tam kapatma, kalan faiz ve vade yükünü tek seferde sıfırladığı için uzun vadede hane nakit akışını sadeleştirir. Kısmi ödeme ise acil nakit ihtiyacını korur fakat dosyayı taksit rejiminde bırakır. Burada TOKİ indirim kampanyası penceresinin 19 Ekim 2026 tarihinde kapanması, kararı erteleyen hanenin her iki seçeneği de kaybetmesi anlamına gelir. Sektör açısından bakıldığında peşin tahsilat, idarenin alacak devir hızını artırır ve aracı bankaların takipteki dosya yükünü azaltır. Bu etki, yeni sosyal konut finansmanının planlanmasında dolaylı bir rahatlama yaratabilir. Hanenin kendi hesabında ise acil durum birikimini tamamen eritmek, indirim kazancından daha pahalı bir risk doğurabilir.
Banka, kapatma günündeki bakiyeyi esas aldığı için ödeme ile başvuru aynı gün penceresine sıkışmamalıdır. Havale valörü, şube kasa saati ve ortak hesapta imza yetkisi gecikirse işlem 19 Ekim 2026 tarihinden sonraya sarkabilir. Bu sarkma, dosyayı kampanya dışına iter ve borç kapatma fırsatı nı kendiliğinden düşürür. Hak sahibi, ortak borçlu veya kefil varsa imza sirküsünü önceden tamamlamalıdır. İş yeri dosyalarında ticari unvan ile tapu maliki farklıysa yetki belgesi ayrıca istenebilir. Bu önlem, son gün şube yoğunluğunda dosyanın eksik evraktan geri dönmesini engeller.
Kampanyadan yararlanma şartları ve dışarıda kalan dosyalar
Şart setinin ilk halkası, taksit başlangıç tarihidir. Geri ödeme taksitlerinin en geç Haziran 2025 sonu itibarıyla başlamış olması gerekir. Bu tarihten sonra takside giren dosyalar, borcu bulunsa bile bu pencereye alınmıyor. Başvuru gününde ilgili aya ait taksitin ödenmiş olması da ayrıca aranıyor. Geçmiş dönem taksit borcu veya emlak vergisi borcu bulunan dosya, diğer şartları sağlasa bile dışarıda kalıyor. Bu üç koşul birlikte okunduğunda TOKİ indirim kampanyası yalnızca düzenli ödeyen ve vadesi belirli bir olgunluğa ermiş dosyalara açılıyor. Yeni teslim edilmiş ve taksidi henüz başlamamış projeler bu nedenle doğal olarak kapsam dışındadır.
Kalan taksit sayısı da eşiği belirliyor. Kalan taksiti 12 ay veya daha az olan konut ve iş yeri alıcıları kampanyadan yararlanamıyor. Kural, vadesi tükenmek üzere olan dosyada indirimin idare açısından anlamını yitirmesine bağlanabilir. Hak sahibi ekranda 13 ay görüp şubede 12 ay hesabıyla karşılaşırsa esas alınan banka vade dökümüdür. Bu noktada konut borcu indirimi için son ay taksitinin ödenmiş sayılması, vadeyi bir ay kısaltabileceği için başvuru öncesi döküm yenilenmelidir. Emlak vergisi borcu küçük bir tutar olsa bile dosyayı kilitleyebilir. Belediye tahakkuku ile banka kaydı aynı gün kapatılmazsa başvuru reddedilebilir.
Dışarıda kalan kümeyi önceden ayırmak, boşuna şube ziyaretini azaltır. Taksidi Haziran 2025 sonrasında başlamış olanlar, gecikmiş taksiti bulunanlar, emlak vergisi borcu açık olanlar ve kalan vadesi 12 ay veya altına inmiş olanlar bu pencerede indirim alamaz. Bu gruplar için kısmi ödeme kolaylığı da kapalıdır, çünkü kısmi indirim aynı şart setine bağlıdır. Dosyası şartı sağlayan alıcı ise borcun tamamını kapatmak zorunda değildir. En az yüzde 25 peşin ödeme, indirimin kısmi biçimine geçiş için yeterlidir. Şartı sağlayıp nakit yetersizliği yaşayan hane, bu eşiği hedefleyerek pencereyi tamamen kaçırmaktan kurtulabilir.
Banka başvurusu son günü ve güncel borç öğrenme yöntemi
Başvuru adresi proje ofisi değil, satış işleminin yapıldığı aracı bankadır. Hak sahibi 19 Ekim 2026 tarihine kadar bu bankaya başvurmak zorundadır. Aynı tarih aralığında, borç kapatma günü itibarıyla hesaplanacak güncel bakiye de ilgili bankadan öğrenilir. 19 Ekim 2026 tarihinden sonra yapılacak tam kapatma veya kısmi ödemede yüzde 25 indirim uygulanmaz. Tarih, hem başvuru hem ödeme için kapanış çizgisidir. Bu çizgi, hafta sonu ve resmi tatil denk gelirse şube mesaisine göre ayrıca teyit edilmelidir.
Güncel bakiye, kampanya ilanındaki örnek tutarla aynı olmayabilir. Gecikme, erken ödeme ve sigorta yansıtmaları bakiyeyi oynatır. Hak sahibi, öğrenme günü ile ödeme günü arasında yeni bir taksit tahakkuku doğarsa farkı ayrıca kapatmak zorunda kalabilir. Bu nedenle bakiye belgesi, ödeme gününe en yakın iş gününde yenilenmelidir. Belgede kampanya indiriminin işlenip işlenmeyeceği açıkça yazılmalıdır. Sözlü teyit, şube değişince ispat gücü taşımaz.
Ödeme kanalı da süreyi etkiler. Şube kasası, havale ve kredi kullanımında valör aynı gün olmayabilir. Ortak hesaptan çıkışta iki imza aranıyorsa imza sahibi aynı gün şubede bulunmalıdır. Vekil ile işlem yapılacaksa vekâletnamenin bankanın kabul ettiği kapsamda olması gerekir. Bu ayrıntılar tamamlanmadan verilen talimat, son güne sıkışınca kampanya dışına düşebilir. Hane, ödeme dekontunu ve kampanya başvuru formunu aynı zarfta saklamalıdır.
Kredi kullanarak kapatmayı düşünen alıcı, faiz ile indirimi aynı tabloda görmelidir. Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalanan aracı bankalar üzerinden konut kredisi kullanmak mümkündür. Kredinin maliyeti, yüzde 25 indirim tutarını aşarsa işlem nakden kârlı görünse de finansman olarak zarar yazabilir. Vade, dosya masrafı ve hayat sigortası primi bu hesabın içine girer. Kredi onayı 19 Ekim 2026 tarihinden sonraya kalırsa indirim hakkı doğmaz. Bu nedenle kredi yolu seçilecekse ön onay, kampanya kapanışından en az birkaç iş günü önce alınmalıdır.
Son güne yığılma, şube operasyonunu da zorlar. Yaklaşık 228 bin hak sahibi potansiyeli, başvuruların son haftada sıkışması halinde gişe süresini uzatır. Hak sahibi randevu alabiliyorsa randevuyu kapanış haftasının öncesine çekmelidir. Eksik evrakla gelen dosya aynı gün tamamlanamayabilir. Bu operasyon riski, şartı sağlayan alıcının indirimi kaçırmasının en sık idari nedenidir. Erken başvuru, hem bakiye teyidini hem ödeme valörünü güvenceye alır.
Tapu teslimi için belgeler ve konut kredisi kullanımı
Kat mülkiyeti oluşmuş projelerde borcun kapatılmasıyla tapu teslimi de aynı zincire bağlanabiliyor. Bankaya başvuru sırasında ilgili belediyeden alınacak emlak beyan değerini gösteren belge isteniyor. Güncel DASK poliçesinin teslimi de bu kapsamdadır. Belge tarihi eskiyse banka işlemi bekletir ve kapanış günü kaçabilir. Kat mülkiyeti henüz oluşmamış projelerde tapu teslimi kampanya gününe yetişmeyebilir, bu durum indirim hakkını kendiliğinden düşürmez. Hak sahibi, tapu ile indirimi aynı gün beklemeden önce projenin kat irtifakı aşamasını bankadan sormalıdır.
Emlak beyan değeri belgesi, yalnızca tapu harcının hesabı için değil, dosyanın belediye kaydıyla uyumu için de istenir. Beyan değeri ile satış bedeli arasında fark olması, indirim oranını değiştirmez. Fark, harç ve döner sermaye tutarını etkiler. Hak sahibi bu tutarı peşin kapatma nakdine eklemelidir. Aksi halde kasa, indirimli borcu tahsil edip tapu evrakını eksik bıraktığı için işlemi yarım bırakabilir. DASK poliçesinin priminin ödenmiş ve adresinin güncel olması ayrı bir kontrol kalemidir.
Kredi kullanımı, nakdi olmayan alıcı için kapıyı açık tutar fakat şartları gevşetmez. Kredi, satış sözleşmesinin imzalandığı aracı banka üzerinden kullanılabiliyor. Başka bankadan çekilen kredinin aynı gün kampanya hesabına geçmemesi, indirimi düşürebilir. Kredi sözleşmesindeki kullandırım tarihi, 19 Ekim 2026 tarihini aşmamalıdır. Banka, kampanya indirimini kredi tutarından mahsup edecekse mahsup formülü yazılı olarak alınmalıdır. Sözlü mahsup vaadi, daha sonra bakiye itirazında yetersiz kalır.
İş yeri dosyalarında belge seti konuta göre genişleyebilir. Vergi levhası, imza sirküleri ve varsa şirket yetki belgesi şube tarafından istenebilir. İş yerinin fiilen kullanılmıyor olması, indirim hakkını tek başına düşürmez. Önemli olan satış sözleşmesinin kampanya şartlarını taşımasıdır. Kiracısı bulunan iş yerinde tapu teslimi, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Mal sahibi, teslim sonrası kira ilişkisini ayrıca yönetmelidir. Bu ayrım, kampanya gününde şubede çıkan uyuşmazlıkların önemli bir kısmını önler.
Hane bütçesi açısından son kontrol, indirim tutarı ile vazgeçilen likiditenin karşılaştırmasıdır. Tam kapatma, aylık taksit baskısını bitirir ve gecikme riskini sıfırlar. Kısmi ödeme, nakit tamponunu korur fakat dosyayı takvimde bırakır. Acil durum birikiminin tamamını bu işe ayırmak, sonraki sağlık veya eğitim giderinde daha pahalı bir borç doğurabilir. Bu nedenle ödeme tutarı, en az üç aylık zorunlu gider düşüldükten sonra kalan nakitten planlanmalıdır. Kampanya cazip olsa da nakit güvenliği indirim oranının önündedir.
Başvuru tamamlandıktan sonra dekont, bakiye belgesi ve kampanya formu birlikte saklanmalıdır. İleride tapu veya vergi itirazında bu üçlü, işlemin 19 Ekim 2026 tarihinden önce bittiğini gösterir. Banka dekontunda açıklama satırına kampanya indirimi ifadesinin yazılması, sonraki mutabakatta işi kolaylaştırır. Hak sahibi, ortak borçlu varsa onun da imzasının forma geçtiğini kontrol etmelidir. Eksik imza, ödeme geçmiş olsa bile kampanya kaydını askıda bırakabilir. Dosyanın kapanışı, paranın çıkmasıyla değil, bankanın indirimli bakiyeyi sisteme işlemesiyle tamamlanır.
