Taşınmaz mülkiyetinde paylı sahiplik durumu birçok aile ve miras sürecinde sıkça karşılaşılan bir gerçekliktir. Birden fazla kişinin aynı tapu üzerinde hisse sahibi olması beraberinde çeşitli hukuki uyuşmazlıkları da getirebiliyor. Özellikle tarla gibi taşınmazlarda sınırların net olmaması ve fiili kullanımın belirsiz kalması uzun yıllar süren davalara yol açabiliyor. Bu tür durumlarda paydaşların haklarını korumak için zamanında adım atması büyük önem taşıyor. 21 Şubat 2026, 21:10 itibarıyla hazırlanan bu makale ile ilgili bazı bilgiler tablo halinde makalenin aşağısında verilmiştir. Hayır, bu haber veri tablosu gerektirmiyor, bu yüzden o cümle yok.
Yargıtay yedinci hukuk dairesi ortak tapulu taşınmazlar için yeni bir emsal oluşturdu. Karar özellikle fiili taksimin bulunmadığı tarla ve benzeri arazilerde satış işlemlerini yakından ilgilendiriyor. Bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların satış anında ön alım hakkını kullanmaması durumunda sonradan dava açarak hak iddia edemeyeceği belirtildi. Bu yaklaşım Türk medeni kanununun ikinci maddesinde yer alan dürüstlük kuralına dayandırılıyor ve hak kaybına yol açıyor.
Olayda miras yoluyla edinilen ortak tapulu bir tarla söz konusu oldu. Bir paydaş kendi payını dışarıdan bir alıcıya devretti. Diğer paydaş satıştan sonra ön alım davası açtı. İlk derece mahkemesi davayı fiili taksim gerekçesiyle reddetti ancak bilirkişi raporu tarlanın boş olduğunu ve hiçbir sınır çizgisi bulunmadığını ortaya koydu. Yargıtay bu raporu dikkate alarak yerel mahkeme kararını bozdu ve yeniden inceleme talimatı verdi.
Şufa hakkı olarak bilinen ön alım hakkı paylı mülkiyette önemli bir koruma mekanizmasıdır. Bir paydaş hissesini üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlara bu hisseyi öncelikle satın alma imkanı tanır. Ancak bu hakkın kullanılması için satışın öğrenilmesinden itibaren belirli süre içinde dava açılması gerekir. Kararda vurgulanması gereken nokta satış sırasında sessiz kalan paydaşın sonradan bu hakkı ileri süremeyeceğidir.
Fiili taksim kavramı kararın merkezinde yer alıyor. Paydaşların kendi aralarında araziyi fiilen bölüp her birinin belirli bir kısmı kullanması durumunda sınırlar netleşir. Böyle bir taksim varsa ve satış sırasında itiraz edilmemişse ön alım talebi dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz kabul ediliyor. Taksim yoksa mahkemelerin bu durumu titizlikle araştırması zorunlu hale geliyor. Bilirkişi incelemesiyle sınırların varlığı veya yokluğu kesinleştiriliyor.
Kararın hukuki dayanağı Türk medeni kanununun ikinci maddesidir. Bu madde herkesi dürüst davranmaya ve hakkın kötüye kullanılmamasına davet eder. Satış anında hak iddia etmeyen bir paydaşın yıllar sonra dava açması diğer tarafın güvenini zedelediği için kabul edilmiyor. Yargıtay bu ilkeyi ortak tapu uyuşmazlıklarında emsal olarak benimsedi.
Paydaşlar arasında sıkça yaşanan sorunlar miras paylaşımıyla başlıyor. Birden fazla kardeşin aynı tarlayı miras olarak alması durumunda tapu hisseli kalıyor. Zamanla bazıları hisselerini satmak isteyebiliyor. Bu noktada diğerlerinin uyanık davranması gerekiyor. Satış tapu siciline işlenmeden önce ön alım davası açmak en güvenli yol olarak öne çıkıyor. Aksi takdirde hak tamamen kaybedilebiliyor.
Karar tarla dışındaki taşınmazlar için de yol gösterici nitelik taşıyor. Apartman daireleri veya arsalar gibi paylı mülkiyetlerde benzer durumlar yaşanabiliyor. Özellikle mirasçıların uzun süre iletişimde olmadığı ailelerde bu tür satışlar sürpriz etkisi yaratabiliyor. Hukukçular paydaşlara tapu durumunu düzenli olarak takip etmelerini öneriyor.
Dava sürecinde bilirkişi raporu kritik rol oynadı. Tarlanın boş ve ekilmemiş olması fiili taksimin bulunmadığını kanıtladı. Mahkeme bu raporu göz ardı ettiği için karar bozuldu. Yargıtay yeni inceleme sırasında ön alım hakkının varlığını ve diğer unsurları yeniden değerlendirmesini istedi.
Uygulamanın günlük hayata yansımaları oldukça geniş. Ortak tapulu arazilere yatırım yapanlar veya mirasçılar artık satış duyurularını yakından izlemek zorunda. Sessiz kalmak yerine hemen harekete geçmek hak kaybını önlüyor. Bu karar aynı zamanda tapu işlemlerinde şeffaflığı artıracak bir etki yaratıyor.
Hukuk sisteminde emsal kararlar benzer uyuşmazlıkları aynı yönde çözüme kavuşturuyor. Yedinci hukuk dairesinin bu yaklaşımı alt mahkemeler için bağlayıcı nitelik taşıyor. Gelecekteki davalarda fiili taksim araştırması standart hale gelebilir. Paydaşlar arasındaki güven ilişkisi de bu sayede korunmuş oluyor.
Miras hukuku uzmanları kararı olumlu değerlendiriyor. Uzun süren davaların önüne geçilmesi ve hakkın zamanında kullanılmasının teşvik edilmesi adalet duygusunu güçlendiriyor. Özellikle kırsal bölgelerde tarla paylaşımlarında yaşanan anlaşmazlıklar azalabilir. Ancak paydaşların hukuki danışmanlık alması her zamankinden daha önemli hale geliyor.
Kararın yayımlandığı tarih resmi gazete üzerinden kamuoyuna duyuruldu. Bu tür kararlar taşınmaz hukuku alanında dönüm noktası oluşturabiliyor. Paylı mülkiyet sahipleri artık satış işlemlerini daha dikkatli takip etmek durumunda. Haklarını korumak için proaktif davranmak zorunlu bir adım olarak öne çıkıyor.
Sonuç olarak ortak tapularda yeni bir dönüm noktası yaşanmış oldu. Satış sırasında ön alım hakkını kullanmayan paydaşların sonradan hak iddia edemeyeceği açıkça ortaya konuldu. Bu emsal karar hem hukukçular hem de vatandaşlar için önemli bir rehber niteliği taşıyor. Taşınmaz sahipleri tapu durumlarını gözden geçirerek olası riskleri önceden tespit edebilir. Gelecekteki uyuşmazlıklarda bu ilke sıkça referans gösterilecek ve adil çözümlerin kapısını aralayacak.