Her yıl ocak ayı geldiğinde milyonlarca hane için kaçınılmaz bir gerilim başlar. Site sakinleri, kapıcı odasına ya da yönetim panosuna asılı bir kâğıtta yazan rakamla yüzleşir; zaman zaman hiçbir açıklaması olmayan, zaman zaman da sorgulandığında tartışmaya dönüşen o rakamla. Aidat miktarının nasıl belirlendiğini, neyin karşılığı olduğunu, hangi yetkiye dayandığını soranlara yıllarca tatmin edici bir yanıt verilemedi. İşte bu büyük mağduriyet tablosu, uzun süredir tartışılan yasal bir düzenlemeyi zorunlu hale getirdi. 30 Nisan 2026 sabahı Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu, bu soruna yanıt arayan kritik bir adım attı.
“Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi” nin ilk 5 maddesi, TBMM Başkanvekili Bekir Bozdağ başkanlığında toplanan Genel Kurul’da kabul edildi. Gündem dışı konuşmaların, milletvekillerinin kısa değerlendirmelerinin ve parti gruplarının önerge görüşmelerinin ardından teklife geçildi. Kabul edilen maddeler, başta Kat Mülkiyeti Kanunu olmak üzere Tapu Kanunu ve Damga Vergisi Kanunu’nda köklü değişiklikler içeriyor. Bu değişiklikler, milyonlarca site ve apartman sakininin yıllardır beklediği dengeyi yeniden tesis etmeye yönelik.
Kanun teklifinin yalnızca site aidatlarını değil, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün veri altyapısını güçlendiren bir düzenlemeyi de kapsadığı dikkat çekiyor. Buna göre Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değerleme raporlarının, kamu kurum ve kuruluşları ile bankalar ve finans kuruluşlarınca raporun düzenlendiği tarihte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale geliyor. Verilerin aktarılmasına ilişkin usul ve esaslar ise ilgili kurum ve kuruluşların görüşü alınarak söz konusu müdürlükçe belirlenecek. Bu düzenleme, taşınmaz değerleme verilerinin devlet nezdinde daha şeffaf ve erişilebilir biçimde tutulmasına zemin hazırlıyor.
TOKİ Projelerine Vergi Muafiyeti Geliyor
Kanun teklifinin bir diğer önemli başlığı, sosyal konut üretimini teşvik etmek amacıyla Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) projelerine getirilen mali kolaylığa ilişkin. Buna göre TOKİ tarafından, söz konusu düzenlemenin yürürlüğe girmesinden itibaren 31 Aralık 2027’ye kadar gerçekleştirilecek sosyal konut projeleri ve bu projelerle doğrudan bağlantılı yapım işleri damga vergisinden muaf tutulacak. Bu muafiyet, alınan ihale kararlarını ve ilgili taraflar arasında imzalanan sözleşmeleri kapsıyor. Söz konusu süreyi 3 yıla kadar uzatmaya Cumhurbaşkanı yetkili kılındı. Sosyal konut üretimindeki maliyet kalemlerinden birini azaltan bu düzenleme, yatırım süreçlerini de olumlu etkileyebilir.
Bu muafiyet kararının asıl işlevi, sosyal konut maliyetlerini aşağı çekerek bu konutları hak sahiplerine daha uygun koşullarda sunmak. Devlet eliyle yürütülen konut projelerindeki vergi yükünün hafifletilmesi, hem inşaat süreçlerini hem de nihai fiyatları doğrudan etkiliyor. Uzmanlar, bu tür muafiyetlerin özellikle düşük ve orta gelir grubunu hedefleyen projelerde kayda değer fırsatlar sunduğunu belirtiyor. Ayrıca önceden ihale ilanı verilmiş olmakla birlikte son teklif verme tarihi geçmemiş projeler de bu muafiyetten yararlanabiliyor. Yasa yürürlüğe girdiğinde halihazırda devam eden veya henüz kapanmamış ihaleler de kapsam dahiline alınmış oluyor.
Yöneticilerin Keyfi Aidat Belirleme Dönemi Bitiyor
Kanunun en geniş yankı uyandıracak maddesi, şüphesiz Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yöneticilerin görevlerini düzenleyen hükmünde yapılan değişiklik. Eski uygulamada yöneticiler, toplayacakları avans miktarını herhangi bir yasal sınıra bağlı kalmadan belirleyebiliyordu. Belirlenen tutara belirli usuller çerçevesinde 7 gün içinde itiraz gelmemesi halinde bu miktar otomatik olarak kabul ediliyordu. Bu düzenek, kamuoyunda yöneticilere sınırsız bir yetki tanındığı şeklinde algılandı ve kat maliklerinin ciddi mağduriyet yaşamasına yol açtı. Yeni düzenleme, bu dengesiz tabloyu köklü biçimde değiştiriyor.
Kabul edilen maddeyle birlikte işletme projesi ve toplanacak avans miktarı artık kat malikleri kurulu tarafından onaylanacak. Mevcut bir işletme projesi bulunmayan sitelerde yönetici, en geç 3 ay içinde geçici bir proje hazırlamakla yükümlü olacak. Bu geçici projedeki artış oranı ise bir önceki yılın yeniden değerleme oranını geçemeyecek. 2025 yılı için belirlenen Yeniden Değerleme Oranı (YDO) yaklaşık yüzde 25,49 seviyesinde bulunuyor. Dolayısıyla geçici projeler kapsamında yapılabilecek azami artış, bu oranda kalacak. Yönetim kurulu, bu tutarın üzerinde bir artış öngörüyorsa bunun kararını kat malikleri kuruluna bırakmak durumunda.
Geçici projelerin kat maliklerine bildirilme biçimi de ayrıntılı bir kurala bağlandı. Söz konusu projeler, imza karşılığı teslim ya da taahhütlü posta yoluyla kat maliklerine iletilecek. Ardından 3 ay içinde Genel Kurul’da karara bağlanacak. Böylece hem bilgilendirme yükümlülüğü hem de kurulun karar alma hakkı güvence altına alınıyor. Yönetimin tek taraflı biçimde belirlediği tutarların yıllarca ciddi anlaşmazlıklara yol açtığı göz önüne alındığında, bu prosedür mekanizması kritik bir koruyucu işlev üstleniyor.
Yönetim Planında Değişiklik İçin Artık 3’te 2 Yeterli
Kanunda yapılan bir diğer önemli değişiklik, toplu yapılarda yönetim planlarının güncellenmesine ilişkin oylama eşiğini aşağı çekiyor. Eski uygulamada yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu aranıyordu. Özellikle büyük toplu yapılarda bu yüksek eşiğin karşılanması son derece güçleşiyor, karar süreçleri kilitliyordu. Yeni düzenlemeyle bu oran, üçte iki olarak yeniden belirlendi. Benzer şekilde geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri de toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilecek.
Bu oylama eşiğinin düşürülmesi, pratikte son derece önemli bir sonuç doğuruyor. Malik sayısının yüzlerce, hatta binlerce olduğu büyük sitelerde beşte dört oranının sağlanması çoğu zaman toplantı yeter sayısını dahi bulmakla eş anlam taşıyordu. Üçte iki eşiği, azımsanmayacak bir oy çokluğunu korurken karar alma süreçlerini fiilen işler hale getiriyor. Bu değişiklik, özellikle büyük toplu yapılarda katılım eksikliğinden kaynaklanan yönetsel tıkanıklıkları çözmeye yönelik pratik bir adım olarak değerlendiriliyor. Karar alma mekanizmasının güçlenmesi, sakinlerin ortak alanlarla ilgili daha etkin söz hakkı elde etmesi anlamına geliyor.
Uzmanlar Bu Düzenlemeyi Nasıl Değerlendiriyor?
Konut hukuku alanında çalışan uzmanlar, kanun değişikliğinin kalıcı bir çözüm mü yoksa geçici bir önlem mi olduğu konusunda ince bir ayrımın altını çiziyor. Yeniden değerleme oranının yalnızca geçici projeler için bir üst tavan işlevi gördüğünü, genel kurulda onaylanan asıl işletme projesi kapsamında bu sınırın üzerinde artış yapılmasının hukuki açıdan mümkün olmaya devam ettiğini hatırlatıyorlar. Bu tespit, düzenlemenin ruhunu da özetliyor aslında: Esas amaç, yönetim kararlarını tek elden kopararak kolektif bir iradenin denetimine açmak. Keyfi artışın önünde daha sağlam bir set kurabilmek için ise genel kurullara fiilen katılımın artması kritik önem taşıyor.
Mali müşavir ve kat mülkiyeti konusunda uzmanlaşmış hukukçular, düzenlemenin bir başka boyutuna da dikkat çekiyor: Site ve apartman aidatlarının asıl büyük gider kalemini personel giderleri oluşturuyor. Kapıcı, güvenlik ve temizlik çalışanlarının maaşları asgari ücret artışlarıyla doğrudan bağlantılı olduğu için enflasyon ve asgari ücret politikası, aidatları da şekillendiriyor. Bu tabloda yeniden değerleme oranının gerçek maliyetlerin gerisinde kalabileceğini ve bunun özellikle büyük siteler için finansal sıkışmaya yol açabileceğini belirten uzmanlar, genel kurulların da bu gerçekçi maliyet yapısını göz önünde bulundurarak karar alması gerektiğini vurguluyor.
Düzenlemenin bir diğer dikkat çekici yönü, site yönetim şirketlerinin denetim mekanizmasına ilişkin getirilen yenilik. Kanun teklifinin bütünü değerlendirildiğinde, site yönetim şirketlerinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belgelendirileceği, sınıflandırılacağı ve düzenli denetime tabi tutulacağı anlaşılıyor. Vatandaşlara bireysel denetim talep etme hakkı tanınıyor. Ortak alanlar, güvenlik, afet önlemleri ve teknik standartlar mevzuata uygunluk açısından izlenecek, tüm süreçler dijital ortamda şeffaf biçimde yürütülecek. Kurallara uymayan şirketlere yaptırım uygulanacak. Bu kapsamlı denetim çerçevesi, aidatların hesap verilebilirliğini de doğrudan pekiştiriyor.
Milyonlarca Kişi İçin Ne Değişiyor?
Kanun teklifinin yasalaşmasıyla birlikte apartman ve site sakinlerinin gündelik hayatında somut değişiklikler beklenebilir. En temel dönüşüm, karar alma süreçlerinin demokratikleşmesi. Artık yılın başında kapıya asılan kâğıttaki rakamın nasıl belirlendiğini sormak yetmiyor; o rakamın bizzat onaylanmış olması gerekiyor. Bu değişim, kat maliklerinin sürece aktif biçimde dahil olmasını zorunlu kılıyor. Pasif bir alıcı olmaktan çıkıp kararın bir parçası haline gelen site sakinleri, artık hem hak sahibi hem de sorumluluk taşıyan bir konumda bulunuyor.
Genel kurul toplantılarına katılımın artması, düzenlemenin başarısı için kilit unsur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun mevcut hükümlerine göre kat malikleri kurulu, malik sayısı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanıp oy çokluğuyla karar veriyor. Yeter sayı sağlanamadığında en geç 15 gün sonra yapılan ikinci toplantıda ise katılanların salt çoğunluğu yeterli sayılıyor. Bu teknik çerçeve, katılım oranı düşük sitelerde küçük bir grubun büyük çoğunluk adına bağlayıcı kararlar alabildiği anlamına geliyor. Dolayısıyla yeni düzenlemenin hayata geçirilmesinde en belirleyici etken, kat maliklerinin bu haklarını etkin biçimde kullanması olacak.
Uzun yıllardır sitesinin idari süreçlerinde söz sahibi olamayan, yüksek aidatları kabullenmek ya da mahkemeye taşımak arasında sıkışan milyonlarca site sakininin bu değişikliği heyecanla karşıladığı söylenebilir. Öte yandan kanunun ruhunu sahaya yansıtabilmek için kat maliklerinin toplantılara katılım alışkanlığı kazanması, yönetim planlarını yakından takip etmesi ve ortak alanlar için belirlenen bütçeleri sorgulamayı bir hak olarak benimsemesi gerekiyor. Yasa zemini hazır; kullanmak artık kat maliklerinin elinde.
